Sei uno studente universitario e vuoi sapere come funzionano i contratti d’affitto? Ecco tutto quello che devi sapere a riguardo
Per gli studenti universitari che si trasferiscono per studiare, spesso si stipula un contratto di locazione che offre alloggio temporaneo per la durata dei loro studi fuori sede. Questo tipo di contratto è noto come contratto transitorio e si caratterizza per la sua breve durata, durante la quale i genitori dello studente solitamente garantiscono il pagamento dell’affitto mensile. Poiché nelle abitazioni destinate agli studenti è comune affittare singole stanze anziché l’intero appartamento, il proprietario ha la flessibilità di redigere un contratto separato per ciascuno studente, anche se l’immobile in questione è lo stesso. Questo approccio semplifica la gestione del ricambio di inquilini nel corso dell’anno accademico. Ma vediamo tutto quello che bisogna sapere a proposito del contratto d’affitto per gli studenti.
Contratto d’affitto per gli studenti universitari: ecco tutto quello che bisogna sapere
Per coloro che dispongono di un immobile da mettere a reddito in una delle città universitarie, la soluzione più vantaggiosa spesso è affittarlo agli studenti fuori sede. In questo modo si possono vincolare gli alloggi per periodi più brevi rispetto ai contratti di locazione tradizionali. Attraverso un’analisi approfondita che illustrerà normative fiscali, obblighi e un esempio di modulo standard, esamineremo tutte le istruzioni utili in materia.
Quando si stipula un contratto di affitto con studenti universitari, è importante utilizzare il modulo standard per il contratto transitorio, il quale è disciplinato da leggi specifiche in merito a durata e requisiti, differenziandosi così dai contratti di locazione ordinari. Solitamente, il contratto di locazione transitorio a canone concordato (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 3) è quello preferito per le locazioni agli studenti, anche perché ancora nel 2024 offre numerose agevolazioni fiscali, come la possibilità di optare per la cedolare secca al 10% sul reddito generato.
Sia i proprietari che gli studenti universitari possono beneficiare di agevolazioni fiscali sull’affitto: attraverso la dichiarazione dei redditi è possibile dedurre i canoni pagati, con la possibilità di ottenere un rimborso fiscale fino a 500 euro all’anno.
Oltre a fornire un esempio del modulo standard per il contratto di locazione agli studenti, esamineremo dettagliatamente tutte le regole relative alle locazioni universitarie, analizzando il regime fiscale e le agevolazioni disponibili per inquilini e proprietari.
Informazioni sul modulo fac-simile
Il contratto di locazione destinato agli studenti è regolato dalla legge n. 431 del 1998, che introduce agevolazioni fiscali specifiche e normative sulla sua durata. Il modulo fac-simile è stato recentemente aggiornato in base alle nuove disposizioni introdotte dal MIT con il decreto del 16 gennaio 2017. Questo tipo di contratto prevede regole particolari sulla durata, pensate per soddisfare le esigenze sia degli studenti che dei proprietari.
Il contratto transitorio per studenti universitari ha una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo alla prima scadenza. Un potenziale svantaggio di questa modalità contrattuale riguarda la limitazione nella determinazione del canone di locazione.
Il proprietario non può stabilire liberamente il costo dell’affitto, ma deve concordare il canone mensile in base agli accordi tra organizzazioni sindacali, università e associazioni studentesche, entro specifici limiti minimi e massimi. Tuttavia, questo svantaggio è compensato dagli incentivi fiscali offerti: con questo tipo di contratto, è possibile scegliere il regime della cedolare secca, con un’aliquota fiscale agevolata al 10%.
L’imposta dovuta è notevolmente inferiore rispetto all’imposta sul reddito ordinaria, e inoltre, la cedolare secca sostituisce le imposte di bollo e di registro sia per la prima registrazione che per eventuali proroghe o risoluzioni del contratto.
Tuttavia, il contratto transitorio a canone concordato non è obbligatorio per gli affitti destinati agli studenti universitari. Il proprietario ha la libertà di scegliere di stipulare un contratto ordinario a canone libero, rinunciando alle agevolazioni fiscali in cambio della possibilità di determinare liberamente il costo dell’affitto mensile, senza vincoli specifici.
Tutto quello che bisogna sapere sul contratto transitorio
La possibilità di adottare il regime fiscale della cedolare secca al 10% non rappresenta l’unico beneficio fiscale previsto dalla normativa sul contratto transitorio per studenti, e importanti novità sono state introdotte lo scorso anno con il decreto del MIT del 16 gennaio.
Le agevolazioni per il proprietario includono:
– una riduzione aggiuntiva del 30% sul reddito imponibile dei fabbricati locati, a patto che nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui si intende beneficiare di tale agevolazione siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della dichiarazione IMU e il Comune in cui si trova l’immobile;
– un abbattimento del 75% sull’aliquota dell’IMU, stabilita dal Comune.
Tuttavia, è importante notare che anche gli studenti, in qualità di inquilini, possono beneficiare di una detrazione dall’IRPEF del 19% sui canoni di locazione pagati, fino a un massimo di 2.633 euro all’anno, con un risparmio massimo di 500 euro.
Recesso e rinnovo per i fuori sede
Nonostante ci si sia concentrati finora sulla firma del contratto, è essenziale comprendere cosa accade al momento della sua scadenza. Come precedentemente accennato, il contratto transitorio ha una durata flessibile, che può variare da 6 a 36 mesi. Alla sua scadenza, in mancanza di intervento da parte delle parti, il contratto si rinnova automaticamente per un periodo equivalente, dopodiché si considera concluso.
Tuttavia, è possibile richiedere la risoluzione anticipata del contratto: sia il proprietario che lo studente devono notificarlo con almeno 3 mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Inoltre, la disdetta anticipata può avvenire anche prima della scadenza prevista, ma solo in presenza di gravi motivi.
Lo studente può presentare una disdetta anticipata in qualsiasi momento, previa comunicazione al proprietario (anche qui con 3 mesi di preavviso).
Come già accennato, solitamente un contratto transitorio per studenti è stipulato con un unico proprietario, ma con più inquilini (gli studenti). Tuttavia, può succedere che invece di stipulare un contratto di affitto per ciascuno studente, il proprietario ne firmi uno unico per tutti gli occupanti dell’immobile, che diventano così più conduttori. In questo caso, se uno degli studenti intestatari del contratto chiede la disdetta, gli altri studenti rimasti nell’immobile sono tenuti al pagamento dell’intero canone di affitto.
Di conseguenza, i conduttori rimasti possono sostituire il coinquilino che ha lasciato l’immobile con un altro (previa autorizzazione del proprietario), il quale subentra a quello che ha lasciato la casa. Lo studente che subentra deve firmare un atto aggiuntivo al contratto in cui accetta tutte le clausole già stabilite.
