Cosa cambia tra abitazione principale e prima casa?

La differenza tra abitazione principale e prima casa non è sempre ben chiara. Ecco tutto quello che c’è da sapere a riguardo

La “prima casa” è generalmente intesa come la prima proprietà immobiliare acquistata da una persona, mentre “abitazione principale” si riferisce al luogo in cui una persona vive stabilmente. Anche se spesso coincidono, ci possono essere casi in cui una persona possiede più di una casa e sceglie una di esse come abitazione principale, ad esempio. È importante comprendere le differenze poiché possono influenzare le agevolazioni fiscali e altri aspetti legali da tenere fortemente in considerazione. Ecco quali sono.

Tutte le differenze tra prima casa e abitazione principale che bisogna conoscere

Nella maggior parte dei casi, la “prima casa” e l'”abitazione principale” non coincidono. Ad esempio, una persona potrebbe possedere un’immobile, ma vivere in un altro in affitto, o potrebbe possedere più di una proprietà, di cui una è la prima casa e un’altra è l’abitazione principale. La distinzione fondamentale è che il concetto di “prima casa” è di natura fiscale, mentre quello di “abitazione principale” è legato alla residenza effettiva di una persona.

Che cos’è la prima casa?

Il concetto di “prima casa” offre importanti agevolazioni fiscali all’atto dell’acquisto, della donazione o della successione di un immobile. Queste agevolazioni includono una riduzione dell’aliquota per l’imposta ipotecaria e catastale, che è del 2% anziché del 9%.

Affinché un immobile sia considerato come prima casa per l’acquirente, devono essere rispettate alcune condizioni:

– L’immobile non deve essere di lusso.

– L’acquirente non deve possedere un altro immobile su tutto il territorio nazionale per il quale siano state sfruttate le agevolazioni per la prima casa.

– L’acquirente deve risiedere o avere la sede di lavoro nello stesso Comune in cui è situato l’immobile (non è necessario avere la residenza effettiva) o trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

– L’acquirente non deve possedere un altro immobile ad uso abitativo nello stesso Comune in cui è situato l’immobile che si intende acquistare.

Che cos’è l’abitazione principale?

L’abitazione principale è definita principalmente dalla residenza e dalla dimora abituale di un individuo, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia di sua proprietà o in affitto.

Le agevolazioni legate all’abitazione principale includono l’esenzione dall’Imu per gli immobili non di lusso, un’aliquota agevolata per il pagamento dell’Imu nel caso di immobili di lusso e il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo utilizzato per l’acquisto.

La Legge di Bilancio 2020 fornisce una definizione aggiornata di abitazione principale che chiarisce ulteriormente questo concetto: “per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

Ma veniamo al fulcro della questione: quali sono le differenze tra abitazione principale e prima casa?

Tutte le differenze tra abitazione principale e prima casa

La legislazione prevede specifiche agevolazioni fiscali per coloro che acquistano la cosiddetta prima abitazione. Altre agevolazioni sono disponibili per i proprietari dell’abitazione principale.

Le agevolazioni per la prima casa riguardano le tasse indirette (Imposta di Registro, IVA, Ipotecaria e Catastale) che si applicano all’acquisto di un immobile, in particolare per la prima abitazione.

 

Le agevolazioni fiscali sull’abitazione principale includono:

Le tasse dirette (IREF e addizionali), che si applicano annualmente, anche sui redditi immobiliari, durante la dichiarazione dei redditi.

Le imposte comunali (ICI), che devono essere calcolate annualmente sugli immobili di proprietà del contribuente.

Agevolazioni fiscali prima casa e imposte indirette (Registro, IVA, Ipotecaria e Catastale)

Le transazioni immobiliari implicano il versamento di tasse indirette (Registro, IVA, Ipotecaria e Catastale).

Nel caso di acquisto della prima abitazione, la normativa prevede agevolazioni fiscali che consentono di pagare imposte ridotte rispetto alla norma.

Nel dettaglio, se il venditore è un privato non soggetto ad IVA, si applicano le seguenti imposte ridotte:

– Imposta di Registro al 3% (anziché al 7%).

– Imposta Ipotecaria e Catastale di 168,00 euro ciascuna (anziché rispettivamente al 2% e all’1%).

Se il venditore è un’impresa con partita IVA, si distinguono due casi:

1. Se vende entro 4 anni dalla costruzione o ristrutturazione:

– IVA: 4%.

– Imposte fisse di Registro, Ipotecaria e Catastale: 168,00 euro ciascuna.

2. Se vende dopo 4 anni:

– Imposta di Registro al 3%.

– Imposte fisse di Ipotecaria e Catastale: 168,00 euro ciascuna.

Per usufruire delle agevolazioni prima casa, devono sussistere le seguenti condizioni:

– L’abitazione non deve essere di lusso.

– Deve essere ubicata nel comune di residenza o lavoro dell’acquirente.

– L’acquirente non deve possedere altre abitazioni nel comune dell’acquisto o su tutto il territorio nazionale con agevolazioni “prima casa”.

– Le agevolazioni si estendono alle pertinenze se tutte le condizioni sono rispettate.

Le pertinenze, classificate nelle categorie catastali C/2 (cantina o soffitta), C/6 (garage o box auto) e C/7 (tettoia o posto auto), sono limitate a una per categoria.

Agevolazione fiscale sull’abitazione principale e IRPEF

Le transazioni immobiliari comportano il versamento di tasse indirette come il Registro, l’IVA, l’Ipotecaria e la Catastale.

Nel caso di acquisto della prima abitazione, la normativa prevede un regime fiscale agevolato che riduce l’imposizione rispetto a quella standard.

In particolare, se il venditore è un privato non soggetto ad IVA, si applicano imposte ridotte come segue:

– Imposta di Registro al 3% (invece del 7%).

– Imposta Ipotecaria e Catastale di 168,00 euro ciascuna (anziché rispettivamente al 2% e all’1%).

Se il venditore è un’impresa con partita IVA, si verificano due situazioni:

1. Se vende entro 4 anni dalla costruzione o ristrutturazione:

– IVA: 4%.

– Imposte fisse di Registro, Ipotecaria e Catastale: 168,00 euro ciascuna.

2. Se vende dopo 4 anni:

– Imposta di Registro al 3%.

– Imposte fisse di Ipotecaria e Catastale: 168,00 euro ciascuna.

Per usufruire delle agevolazioni per la prima casa, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

– L’abitazione non deve essere di lusso secondo il Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 02.08.1969.

– Deve essere situata nel comune di residenza o di lavoro dell’acquirente entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa.

– L’acquirente non deve possedere altre abitazioni nel comune dell’acquisto o su tutto il territorio nazionale con agevolazioni “prima casa”.

– Le agevolazioni si applicano anche all’acquisto delle pertinenze se soddisfatte le precedenti condizioni.

Le pertinenze sono categorizzate come segue:

C/2 (cantina o soffitta)

C/6 (garage o box auto)

C/7 (tettoia o posto auto)

Per ciascuna categoria catastale è consentita una sola pertinenza (ad esempio, un solo box, una sola cantina, un solo posto auto).