Come richiedere il mutuo per la prima casa, dal calcolo del finanziamento alle documentazioni necessarie per ottenerlo
Il procedimento per selezionare e acquisire un mutuo può apparire intricato e misterioso. Tuttavia, è sufficiente capire le varie fasi e le loro conseguenze per gestirlo serenamente e organizzare la tua domanda di mutuo nel modo più semplice ed efficiente.
I passaggi preliminari per richiedere il mutuo
Dopo aver individuato l’istituto bancario, si deve procedere con l’accurata compilazione del modulo di richiesta di prestito in ogni sua sezione.
Contratto preliminare
Il contratto preliminare o di prenotazione è uno strumento legale che consente all’acquirente di raccogliere i fondi necessari per l’acquisto e in seguito di redigere l’atto ufficiale di trasferimento di proprietà. È quindi essenziale iniziare la ricerca di una banca adeguata alle esigenze specifiche del caso, tenendo conto delle peculiarità del richiedente. Tale indagine può essere effettuata facilmente utilizzando strumenti online, confrontando vari servizi bancari e addirittura effettuando una domanda di mutuo online, beneficiando di consulenze esperte senza mai dover lasciare casa.
Una volta scelta la banca, è importante completare con attenzione la domanda di prestito in ogni sua parte.
Tale richiesta, strutturata come un questionario, richiede queste specifiche informazioni:
- dettagli anagrafici dell’applicante o degli applicanti;
- indirizzo di residenza;
- informazioni sulla abitazione attuale, se sia affittata, posseduta o presso terzi;
- composizione della famiglia;
- eventuali dipendenti;
- il tipo di occupazione, che sia lavoratore dipendente o autonomo;
- l’esperienza lavorativa o attività autonoma;
- il settore industriale / produttivo;
- se lavoratore dipendente, dettagli sull’impiego, ruolo, reddito netto mensile e annuale;
- dettagli dell’immobile in questione e dei suoi annessi (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero di piani; anno di costruzione);
- il valore dell’immobile;
- una dichiarazione di assenza o presenza di debiti, in caso affermativo, specificare l’importo e l’identità dei debitori.
I documenti da presentare
Una volta ottenuta l’approvazione preliminare del prestito, è fondamentale fornire alla banca tutti i documenti necessari per convalidare quanto precedentemente affermato nella domanda di mutuo. La banca richiede questi documenti, che si possono inviare anche via e-mail:
Per i dipendenti:
- una dichiarazione del datore di lavoro sulla loro anzianità di servizio,
- l’ultimo cedolino paga originale e una copia del modello CUD (oppure una copia del modulo 730 o “Unico”).
Per gli autonomi o liberi professionisti:
- copie del modello “Unico” (precedentemente Modello 740),
- un estratto dalla Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.),
- il certificato di iscrizione al loro Albo professionale, se applicabile.
Tutti i richiedenti devono inoltre fornire:
- un certificato di nascita,
- un certificato di stato civile o un estratto completo dell’atto di matrimonio con tutte le relative annotazioni,
- l’estratto di matrimonio deve includere tutte le convenzioni patrimoniali stipulate tra i coniugi;
- in caso di divorzio o separazione legale, è necessaria una copia della sentenza del tribunale;
- una copia del “promessa di vendita” o “compromesso”;
- una planimetria con la descrizione delle proprietà adiacenti all’immobile e di qualsiasi pertinenza (cantina, solaio, box); una copia del certificato di abitabilità;
- una copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile;
- se l’immobile è stato ereditato, è necessario presentare il modulo 240 o il modulo 4 dell’ufficio successioni.
Approvazione ed erogazione del mutuo
Dopo aver esaminato la documentazione presentata e condotto ulteriori verifiche, tra cui la richiesta di una “dichiarazione notarile preliminare” in merito al bene offerto come garanzia e una “valutazione tecnica” condotta da un esperto di fiducia, la banca è in condizioni di approvare il prestito. Istituto bancario comunica immediatamente all’interessato l’approvazione, stabilendo la data di stipula dell’atto formale di prestito, ossia l’assegnazione del mutuo.
Per quanto riguarda l’importo massimo del prestito, solitamente non supera l’80% del valore di mercato dell’immobile sottoposto a ipoteca. Tuttavia, alcune banche possono finanziare fino al 100%, sebbene applichino tassi di interesse più elevati e richiedano ulteriori garanzie. Inoltre, potrebbero essere richieste garanzie aggiuntive, oltre all’ipoteca, per prestiti entro l’80% del valore dell’immobile, qualora la banca le ritenga opportune e necessarie.
La fase finale del processo che inizia con la firma della proposta di acquisto e l’accordo di vendita (compromesso), comprende la stipula del contratto di mutuo. Questo avviene in presenza di un notaio, con la partecipazione della banca e del richiedente il prestito, e deve essere redatto come un atto pubblico. L’oggetto di tale atto è il trasferimento di una somma di denaro dalla banca al cliente, che a sua volta si impegna a restituire un importo pari alla banca.
In genere, assieme all’accordo del prestito, viene instaurata un’ipoteca a beneficio della banca riguardante l’unità immobiliare su cui si basa il prestito. L’ipoteca costituisce un salvaguardia per la banca e viene registrata nei Registri Pubblici Immobiliari al fine di renderla di dominio pubblico. Gli istituti di credito richiedono un’ipoteca di prim’ordine con un valore superiore rispetto al prestito concesso, che va dal 150% al 300%.
L’ipoteca, infatti, non copre unicamente il capitale erogato, ma anche interessi concordati, eventuali interessi su mora in caso di ritardi o mancato pagamento delle rate, le tariffe assicurative, le tasse governative e notarili, costi professionali, ecc. Inoltre, include le spese giudiziarie che la banca potrebbe sostenere per recuperare il debito.
L’ipoteca termina automaticamente dopo 20 anni (se il prestito continua per un periodo più lungo si necessita un rinnovo). Quando il mutuo è estinto, in accordo con la legge 40/2007 (Legge Bersani), la banca procede automaticamente con la cancellazione dell’ipoteca, senza costi aggiuntivi per il cliente. Per semplificare le procedure e i costi contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) viene spesso utilizzato il “contratto unico” nel momento in cui si stipula un contratto di mutuo ipotecario.
Questo funziona come un prestito nel quale l’erogazione del totale di somma prestata viene formalmente rilasciata al momento della firma, ma allo stesso tempo viene depositata dal cliente alla banca come garanzia per l’iscrizione ipotecaria.
In accordo alla legislatura, il mutuatario riceve in modo definitivo l’importo del mutuo nei dieci giorni successivi alla sua registrazione, un periodo necessario per il consolidamento dell’ipoteca. Per rendere il processo più semplice e conveniente, le banche tendono ad adottare una strategia conosciuta come prefinanziamento. Questo significa che l’importo viene reso disponibile immediatamente, con gli interessi che saranno applicati per i giorni tra l’erogazione del prestito e il completamento della procedura notarile dell’ipoteca.
